1. INTRODUCCIÓN. LEGISLACIÓN APLICABLE
Los arrendamientos urbanos están regulados por la Ley 40/1964, de 11 de junio (vigente para aquellos arrendamientos de renta antigua) y, por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
La antigua ley del 1964 se mantiene en vigor para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, con las salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2ª, 3ª, 4ª y 6ª de la citada Ley de 1994, modificada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre.
2. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS:
La actual ley de arrendamientos urbanos regula los de fincas urbanas (viviendas y locales de negocio).
Se considera un local de negocio aquel bien inmueble cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.
Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas.
3. LA RENTA PACTADA
a.- La renta será la que libremente estipulen las partes.
b.- Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
c.- El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
d.- El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
4. ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA.
a.- En los supuestos de alquiler de vivienda durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
En cuanto a los locales de negocio se estará a los pactos alcanzados por los firmantes del contrato, aplicando la libertad de formas y de pactos no contrario a ley, de tal manera que el incremento de la renta podrá ser el IPC (variación positiva o negativa) incrementado en el porcentaje que las partes acuerden. En estos supuestos también es admisible que la renta se revise cuantas veces se quiera a lo largo del año.
b.- En los arrendamientos de vivienda a partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
c. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
5.- DURACIÓN DEL CONTRATO.
La duración del arrendamiento se pacta libremente por las partes contratantes. En caso de que en el contrato no se indique la misma, la Ley establece que se entenderá celebrado por 1 año. Sin embargo, al tratarse de una materia de gran importancia (domicilio de las personas), el legislador a estipulado un plazo mínimo de duración del contrato a favor del arrendatario, es decir, que éste, podrá exigir permanecer en el uso de la vivienda durante un mínimo de cinco años (Art.9 de la LAU).
La prórroga es obligatoria por tanto para el arrendador y potestativa para el arrendatario, que deberá manifestar con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción del contrato su intención de no continuar con la vivienda arrendada.
Como excepción a lo anterior el propietario-arrendador si manifiesta expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de los cinco años, para destinarla a ser su vivienda permanente o para sus familiares en primer grado (padres y los hijos y cónyuge) podrá "impedir" que se mantenga el alquiler.
